4 Penyebab Delay Dalam Proyek Konstruksi

Change Order dalam proyek baik berupa penambahan ataupun pengurangan scope, dapat menyebabkan perubahan biaya dan waktu atas rencana awal yang telah disetujui dalam kontrak kerja. Delay adalah hal yang tidak bisa dihindari dalam sebuah proyek, oleh karena itu, kita akan menganalisa apa saja yang bisa menyebabkan delay, terutama delay akibat critical path. Analisis ini sangat berguna dan bisa dipakai sebagai bahan rujukan saat negosiasi sebelum penandatanganan kontrak kerja.

Delay dapat dibagi menjadi kategori sebagai berikut :

• Delay yang disebabkan oleh Client; disebut compensable delay
• Delay yang disebabkan oleh Contractor; disebut non-excusable delay
• Delay yang disebabkan oleh Client dan Contractor; disebut excusable delay
• Delay Bersamaan

1. Compensable Delay

Jika Delay disebabkan oleh client, maka kontraktor biasanya mendapatkan ganti rugi, Contohnya adalah:

• Penyerahan lahan kerja ke contractor yang lambat;
• Kesalahan desain;
• Gambar dan spesifikasi yang tidak lengkap;
• Change scope;
• Pekerjaan yang di hold;
• Kondisi lokasi kerja yang tidak sesuai dengan data client;
• Keterlambatan pengiriman material yang menjadi scope client; dan
• Kegagalan klien untuk memberikan informasi penting kepada kontraktor.

Untuk jenis delay ini, kondisi diatas memungkinkan kontraktor untuk mengajukan perpanjangan waktu dan penambahan biaya terkait dengan delay diatas.

2. Non-excusable Delay

Dalam kategori ini, kontraktor secara langsung maupun tidak langsung telah menyebabkan proyek delay. kontraktor tidak berhak untuk mengajukan pernambahan waktu atau tambahan biaya dan kontraktor harus membayar ganti rugi sesuai dengan kontrak.

3. Excusable Delay

Ini adalah kejadian di mana tidak disebabkan oleh kontraktor maupun client. Contohnya adalah :

• Kejadian tidak terduga di masa depan yang tidak bisa diprediksi oleh kontraktor
• Aktivitas khusus yang belum pernah dilakukan dalam proyek sebelumnya dimana kontraktor bisa mengerjakannya tetapi membutuhkan biaya yang relatif besar dari biasanya.
• Peristiwa di mana kontraktor tidak bisa disalahkan, seperti kekurangan material yang sulit di estimasi saat bidding karena keterbatasan data yang diperoleh.

Kontraktor harus menyampaikan ke client mengenai excusable delay apa saja yang dihadapi. Satu-satunya solusi akibat delay ini adalah permintaan tambahan waktu.

4. Concurrent Delay

Concurrent Delay adalah delay yang terjadi secara bersamaan antara dua atau lebih, dimana akan mempengaruhi tanggal selesai proyek. Concurrent delay dapat diklasifikasikan sebagai berikut:

• Excusable delay dan non-excusable delay
• Excusable delay dan compensable delay
• Excusable delay dan compensable delay dan non-excusable delay
• Compensable delay dan non-excusable delay

Jika kombinasi delay  terdapat excusable delay, umumnya akan dianggap sebagai excusable delay. Untuk delay jenis ini, kontraktor berhak mengajukan perpanjangan waktu jika delay tersebut adalah critical path item. Ini untuk menghindari kemungkinan kontraktor membayar ganti rugi.

Untuk kombinasi compensable delay dan non-excusable delay, kontraktor diperbolehkan untuk mengajukan perpanjangan waktu tapi dengan biaya yang ditanggung oleh kontraktor sendiri.

Dalam kontrak harus secara jelas menyatakan metode evaluasi klaim diatas.